高层住宅的未来：必然沦为贫民窟

我想分享一个可能让您感到不适的预测：在未来的几十年里，高层住宅很可能会逐渐演变成贫民窟。这个话题一直在我心头萦绕，但我之前几次都忍住了没讲。因为我知道，很多人都已经购买了高层住宅，这样的预测对他们来说可能难以接受。

我之所以说高层住宅可能会沦为贫民窟，并不是因为它的建筑结构有问题或者使用年限有限，而是取决于治理水平，更直白地说，就是维修问题。相比之下，低层住宅很少会出现贫民窟的情况，这主要是因为高层住宅的沟通成本要高出许多，甚至是低层住宅的几十倍乃至上百倍。

让我们来做一个简单的数学模拟。假设需要维修电梯，要求所有住户共同出资，那么每个住户只有两个选择：同意或不同意。在一个只有5户人家的楼里，达成共识的概率还算可观。但如果是10户人家的楼呢？那至少需要2到10次协商。人数增加一倍，难度却增加了32倍。而现在很多高层住宅楼里，一栋楼往往住着80户甚至更多人家。你可以想象，这会带来多大的协调难度。

很多高层住宅的物业最终都会荒废。你看看2000年前后建造的那些高层住宅就知道了。那些房子到现在已经20多年了，有些甚至连物业都没有了。虽然现在很多开发商都打着自管物业的旗号，但那只是在小区需要维修的工作不多、事情比较少的情况下才有效。等到20年之后，开发商可能都不在了，第三方物业公司看到这么一大堆人，谁还敢接手？

物业表面上看是个管理公司，实际上更像是一个协调公司。而协调这种东西，除了我刚才提到的沟通数量问题外，还有一点非常关键：在一群人里面，素质最低的那个人往往决定了这群人的沟通下限。比如让所有人都交100块钱，只要有一个人说：“我这一个半月都在外面出差，我只交50。”那所有人都会觉得：“那我也只交50。”你一定要相信，在利益面前，素质这种东西真的不值一提。

而高层住宅因为人多，出现这种素质低的人的概率也要比低层住宅高几倍甚至几十倍。在高层小区的前10到20年里，一般维护得都很好，居民也很稳定，这个时候不会出什么问题。因为大部分都是首套房或者是刚需房，所以邻居都差不多，同一个小区的住户都把小区当成自己的家来爱护。但经过20年的发展之后，情况就会发生变化。

有些住户发财了搬去了别墅或者其他高档小区；有些住户虽然没发财但也置换了更大的房子。而原来在这个小区里由于人数多、协调成本高、出现问题的几率大再加上小区到了年限开始大量出现问题——墙面、绿化、电梯等等。于是部分有能力的住户就搬出去了能留下的都是相对收入比较低的一般的住户。同时呢还搬进来很多租户。而租户就是小区沦为贫民窟的开始。

你可以观察一下国外那些20年以上的高层住宅小区。它们沦为贫民窟的过程都是这样的。很多人可能不相信但这个确实是大多数高层小区必然的结局。